近日，世邦魏理仕发布《2023年中国内地办公楼租户调查》。报告通过315家中国内地受访企业（62%中资，38%外资）的反馈，显示中外资企业信心均逐步回归，其中超过3/4受访企业对2023年营收持增长预期，42%未来计划增加办公面积。中资企业仍是办公面积增长的主力需求。
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一个现象值得注意——更多企业愿意接受绿色溢价，受访企业中16%有意愿为搬迁至绿色楼宇增加租金支出，较去年大幅提升13个百分点。
医药、科技互联网和制造业扩张意愿回升
调查显示，超过四分之三(76%)的受访企业预期本年度营业收入实现增长，该比例较去年调查大幅提升71个百分点。
在受访企业中，有42%计划未来三年增加办公面积，较2022年小幅提升4个百分点，但明显低于2021年的59%。世邦魏理仕预计，写字楼租赁活动将跟随经济运行和企业信心而逐步改善，2023年全国写字楼净吸纳量预计约430万平方米，超过2020年和2022年的水平，达到2021年历史峰值的六成左右。
本次调查中，中资企业继续呈现更强的增长动能，52%的中资企业计划增加办公面积，同比上升10个百分点。细分行业来看，写字楼租赁需求的三大主力引擎——金融、科技互联网和专业服务业分别占据扩张意愿榜单的前三位。制造业和医药及生命科学行业计划未来增加办公面积的企业占比也分别提升了13和18个百分点。
租赁策略方面，近八成受访企业表示未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速。租金预算直接影响企业房地产策略，其中计划增加租金成本占比的企业具有强劲的扩租和升级意愿。在计划降低租金成本占比的企业中，就现有租约进行重新谈判、行使租约到期或缩减权、办公室整合和区位搬迁是被租户较多选择的房地产策略。
无论是扩租升级还是收缩整合的策略，租户均不同程度地对设施使用权和租赁灵活性表示关注。超过六成的企业希望将所在楼宇服务、设施和灵活办公空间使用权纳入租约。逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一。
30%的企业计划增加固定工位
随着防控措施调整后大部分员工回归办公室，调查显示，2023年30%的企业计划增加固定工位，占比较2022年提升10个百分点。
整体而言，由于国内办公习惯受居家办公影响较小，办公室平均利用率达到67%，高于全球其他区域。其中，特大型租户(全国办公面积大于50000平方米)使用率更高，对空间灵活性和健康元素要求也更高。而中小型租户则受制于空间职能的单一性，利用率较低。
租户可以借助传感器等先进的房地产科技获取准确的办公室使用率数据，进一步提升空间效率。调查显示，有接近六成的受访企业对办公室利用率相关的科技表示关注，包括办公桌预约工具(58%)和空间占用传感器(56%)。
更多企业愿意接受绿色溢价
今年调查结果显示，企业在房地产规划和运营中落实ESG战略的进程全方位提速。在继续把关注员工健康作为首要ESG举措的同时，能源审计、资源循环利用和设定净零目标的实施力度大幅提升。
更多企业愿意为绿色“买单”。有明确意愿搬迁至绿色认证楼宇的租户占比达到66%，较2022年增加16个百分点。与此同时，愿意为搬迁至绿色楼宇并支付租金溢价的企业占比自2022年的3%提升至16%。另有28%的租户表示可以考虑为所在楼宇进行升级和绿色改造支出一定费用。
在租赁绿色楼宇之外，企业对租约能否“绿化”日益重视。19%的受访租户计划在未来租约中放入绿色条款，其中绿色装修、废弃物处理和能耗数据披露相关条款的关注度最高。
世邦魏理仕认为，随着未来政府对公共建筑碳排放约束机制的不断完善，以及能耗、碳排放数据的获取和评估对楼宇租赁双方实现其碳中和目标的重要性日益提升，商业地产绿色租约的规范化和标准化有望提速。
